物业设备设施的绿色化管理是嘛

物业设备设施的绿色化管理

摘要：本文概述了设备设施管理的应用背景塑料造粒机进程的节能与防治污染任务特别迫切，推广先进节能环保的设备管理方法和投术手段。通过分析设备设施

管理的流程，及运行特性不断完善改造，达到为业主保持正常的工作生活秩序利净化、美化生活工作环境。目前物业对

现代化设备设施的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越突出。作者探讨了物业设备设施绿色化管理的节

能环保问题、改进措施。

上世纪80—90年代以来，国家经济下_稳快速的发展，也加剧了资源的枯竭及环境污染问题。严重制约着社会经济的可持续发展，直接威胁每个人及子孙后代的生存。随着社会科学不断进步发展，生活水平的提高对绿色环保越来越重视。我国甲在1986年就颁布《民用建筑节能投计标准一采暖居住建筑部份》；2001年颁布《受热冬冷地区居住建筑节能设计标准》；2003年颁布《受热冬暖地区居住建筑节能设计标准》；2005年7月又颁布《公共建筑节能设计标准》，标志我国对民用建筑节能工作重视。绿色(节能、环保)住宅已经成为当今住宅业发展的趋势，是住宅业发展的一种必然结果。这为物业管理提供了新的发展机遇，同时也而临着挑战。它的提出不但反眺了人们对于居住环境的要求。同时物业管理也还步由单向管理型向社会经济环境等综合管理效益型转变，物业服务模式也矿朝着它的升级版——绿色物业服务发展。

1、绿色物业的内涵的界定

1．1传统物业的设备设施

随着城市化水平的提高以及房地产业的兴起，大量物业的竣工对资源消耗和生态环境产生负而影响。建筑占摒大量土地资源和自然空间，传统建筑产业粗放、污染的生产工艺影响了自然水文状态和空气质量，并产生大量的废弃物，目

前我国建材生产、建筑活动造成的污染约占全部污染的34％，对环境产生重大的负而影响。而且传统物业所配置的设备(中央空调系统、恒压供水系统、排水排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，通信系统、办公、保安、消防系统)，设备系统配置之问只能独立运行，在加传统的物业设备设施管理侧重于现场管理，着眼于有数障时维修处理，具有“维持”的特点，在无人监控下就会有“空转”，造成资源的浪费。

1．2绿色物业设备设施

绿色物业除须具备传统物业基本功能外，还要具备协调环境、保护生态的特殊功能。因此，绿色物业的建造应遵循生态学原理，体现可持续发展的原则，在规划设计、建造方式选材用料方面按区别于传统物业的特定要求进行。要吸收建筑学、生态学、生物学、智能化等多山。而的科技成果，在设计上考虑多重物质因素和精神因素。

根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心矿在研究制定的有关绿色生态住宅小区的技术导则，绿色住宅总体的衡量标准是：1．在生理生态方面有广泛的开敞性；2．采用的是无害、无污、可以自然降解的环保犁建筑材料．3．按生态经济开放式闭、合循环的原理作无废无污的生态工程设计：4．有合坪的立体绿化，能有利于保护、稳定周边地域的生态；5．利用了清洁能源，能降解住宅运转的能耗，提高自养水平。6．富有生态文化及艺术内涵。

物业公司主要体现在运行、维护和拆除或再使用(公共设备设施及二次装修)的全寿命过程中，考虑保护资源和生态环境，减少污染，以实现社会总体效益的最大化。

2、物业设备设施的绿色化管理

首先，物业企业在闩常服务中干J!极宣传绿色物业管理理念，树立企业的“绿色品牌”，积极参于IS09002和IS014001体系认证。前期交房时与业主签订环境保护承俗节，承诺书中不仅对物业服务公司自身的环保义务提出要求，同时也要求业主入住后遵守小区的环境保护准则。培养居民良好的绿色意议。

其次，在规划、施工阶段向开发商及业主推行绿色管理。要求开发商把保护环境、节约能源放在重要位置上，以达到高舒适度低能耗为设计目标。物业服务公司可以向房地产开发商推荐或建议使用绿色建材，装修材料，或按照国家有关

标准向业主提出创建“绿色住宅”的要求，或就规划、设计等方面提出相应的措施和标准等。

再次，要遵循“以人为本”的基本原则，积极宣传绿色物业服务理念。包括：建立“创绿”管理机构；制定“创绿”制度；制定绿色社区环保准则；定期举办绿色消费、环境教育及宣传活动。积极对设备设施进行节能、环保改造升级，

在运行维修中使用节能、环保材料，综合回收利用资源。

绿色改造、管理方案

(一)垃圾分类处理。在社区建立专用垃圾中转、分类及叫收站。对垃圾进行分类：材料类(可回收，如塑料、玻璃、金属等)、厨房垃圾(可以利用，填埋或者堆肥处理)、不可回收(渣土等)、危险品(日光灯、电池、药品等)等等。垃圾处

理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。可回收在利用的资源进行统一处，不仅可减少物业服务企业垃圾物业成本还可以创收。

(二)营造局部小环境：控制空气质量，提高大气洁净度。现代物业应该取消燃煤和燃油式取暖及炊事设备，增设油烟处理设备，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油烟的排放量，改用液化气作燃料；提倡使用无铅汽油。同时，在车道两

旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选择种植对汽车尾气有吸收转化功能的植被和树种；地下停车场汽车尾气排放集中，应设空气报警探头，当有害气体超过安全值时，自动打开排送胤系统保证车场空气安全。建立生态绿化系统，美化物业环境。根摒不同物业的地理、建筑以及所处的气候特征，设置相宜绿地的绿化带，建立生态绿化系统，真矿使人与自然达到完美和谐的统一。绿地和绿化带不仅能美化环境，更重要的是保护环境。养护好、利用好生态绿化系统。

(三)中水处理系统。目前居住区建设中水系统的条件已基本具备，并日趋完善。居住区排水量较大、杂用水需求也大、水量易平衡，对雨水、污水利用原有的雨水排水管建立独立雨污水收集络及处理储存设备，对雨污水进行处理。或就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将阿水污水进行处理，使其成为再生水资源，用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等。既可减少污染又可节约水资源。居住区中水处理系统可用MBR(膜生物反应器)法：

其特点是：用水量可节省30％～40％，排水量可减少35％～50％，属新型处理工艺，污泥产量极小且采用PLC自控，操作方便但设备投资多；膜(膜生物反应器)的更新将增加运行费用。

(四)噪声控制。与物业服务有关的噪声源主要有：车辆交通噪声、建筑施工噪声和社会生活噪声等。对于车辆交通噪声，要充分考虑人车分流管理并限制车辆速度，同时禁止车辆在小区呜筒。对于建筑施工噪声，要禁止在收问从事施工

作业，要有限控制装修施工时问，建立隔离带等。

(五)建筑电气系统。节能的原则是：在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，减少能源消耗，提高能源利用率。节能的途径之一是合理配置建筑设备，并对其进行有效、科学的控制与管理。

建筑电气工程的系统配调和落实CR929宽体客机专项置、设备选择、电气控制的节能措施：

(1)供配电系统的节能：提高供电系统的功率因数、治理谐波是提高供电质量、节约能源的一途径。

提高功率因数：建配置相对应的无功功率补偿柜，功率因数提高可以减小变压器，导线和其它电气设备的容量，控制设备，电气仪表的规格也可以相应减小。可以减少线路的损耗及厌降。

谐波治理：在供配电系统中的高次谐波主要产生于非线性负荷用电设备；在低压电的谐波污染，主要来源是功率电子设备，如驱动器、UPS、焊接器、计算机、打印机等。目前治理谐波的山。法也就无源滤波即LC叫路和有源滤波即APF都可以很好的治理谐波。

配电系统设备节能还有：合理选定供电中心，减少低压侧线路长度，降低线路损耗。合理选择高效低耗变压器。优化变压器的经济运行的方式：即最小损耗的运行方式可考虑设专用变压器，以降低变压器损耗。合理选择线路路径以降低线路损耗。

(2)电气照明的节能：照明节能设计应是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求最大限度地减少照明系统中的光能损失，选用智能化控制(光控、时控、人体感应等)的合适光源及高效节能灯具，最大限度地利用好电能、太阳能和天然采光等光源的相互搭配。如：应选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器，公共建筑内的荧光灯单灯功率因数不应小于0.9，气体放电灯的lV．灯功率因数不应小于0.85，并应采用能效等级高的产品。主照明电源线路尽可能采用二相供电，以减少电厌损失，并应尽量使二相照明负荷下_衡，以免影响光源的发光效率。

(3)建筑设备的电气节能：主要有空调系统设备、给排水系统设备及电动机、电梯类等设备。

中央空调、给排水及电梯可改造采用调变流量系统进行集中节能控制，采用模糊控制和变频技术，主要由变流量控制器将定流量系统转变为变流量控制系统。合理设置室内温度，经重庆、上海、广州等地区的实践证明，夏季室内温度低1℃或冬季高1℃，工程投资将增加6％能耗增加8％，比较理想的室内温度是比室外环境温度低5～8℃为好。运行上的管管上做好设备及管道的保温，定期对空调系统水质处理，根摒理沦计算，冷疑器的污垢每增加0.1mm，热交换效率就降低30％，耗电量则增加5～8％。集中空调实行讣量收费是建筑节能的一顼基本措施．摒国外调查资料表明实行集中空调计量收费后，其节能率可达8％～15％。

(六)可再生能源利用。我国是太阳能资源相当丰富的国家，1、2、3类地区约占全国总面积的

2／3以上，年太阳辆射总量高于1389kWh／m²，年日照时数大于2200h，具有利用太阳能的良好条件。因此可大力提倡在小区屋面设立太阳能发电系统(可并发电)、太阳能供暖(热水)系统等。太阳能并发电系统已经成为现在大规模应

用太阳能的有效途径之一，在降低污染、节约能源、保护环境等方面亦将带来不可估计的社会效益。

物业设备设施绿色化管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，随着经济体制进而产生大量VOC改革的深化和竞争机制的引入，人们大量的提倡绿色物业，而绿色物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越突出。而

设备管理是一门发展中的应用学科，是一个多项指标的组合体。为了实现物业服务企业设备管理现代化的目的，必须学列和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，纶合物业设备的特征和具体实践一改造，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平。才可达到节约用地、合理规划平面和空间、节水、节能和使能源再生、保证生态环境、远离污染、延长建筑寿命、增强抗灾能力等，在经济、技术、自然等多方面符合社会的可持续发展的要求。